11月27日，2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)在廣州舉行，作為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體主辦的首屆商業(yè)年會(huì)，有超過200家發(fā)展商、
零售商、品牌商、專業(yè)機(jī)構(gòu)出席，參會(huì)嘉賓人數(shù)超過350人。融道中國執(zhí)行總裁鄭展先生受邀參加了本次大會(huì)并從不一樣的角度分享了《商業(yè)地產(chǎn)的未來是“玩”出來的》……以下是鄭總的演講實(shí)錄：
融道中國執(zhí)行總裁鄭展：“商業(yè)地產(chǎn)的未來是玩出來的”
主持人：謝謝曾顏先生的演講，下面請出本環(huán)節(jié)第二位嘉賓，有請：融道中國執(zhí)行總裁鄭展先生鄭展先生的演講題目是：消費(fèi)文化中的細(xì)分定位策略。有請鄭展先生!
鄭展：非常有幸參加觀點(diǎn)2013的商業(yè)年會(huì)，我的主題變了一下，是今天早上臨時(shí)寫的，文字性的東西比較多，我也認(rèn)為我的這一部分干的東西比較多。
從我的角度來看商業(yè)地產(chǎn)的未來，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的未來是“玩”出來的。為什么是“玩”出來的呢?我先介紹一下我，鄭展，“正”是我做人的標(biāo)準(zhǔn)，“展”是我做事的追求，這也是父母賜予的?？匆幌挛覀兤髽I(yè)，融道中國是2004年成立的，做得比較多的是商業(yè)品牌的工作，包括兒童的培訓(xùn)工作，從2007年開始大部分的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向兒童的體驗(yàn)館，我們也是中國第一家做兒童體驗(yàn)館的公司，到現(xiàn)在我們自己投資和委托經(jīng)管的項(xiàng)目是23個(gè)。我們現(xiàn)在有三個(gè)品牌，一個(gè)是“成長灣”，這是我們的新品牌，是一個(gè)高端品牌，這是一個(gè)美國范的體驗(yàn)品牌。還有一個(gè)是叫我的奧林匹克，是在鳥巢里面的兒童體驗(yàn)館，一共有2萬方。還有一個(gè)是I do夢想城，它是我們的精品店，面積大概是3000-5000平米左右。融道中國從兒童職業(yè)體驗(yàn)館存在的時(shí)候，他就開始做這個(gè)業(yè)務(wù)，應(yīng)該說在這個(gè)行業(yè)里面，每一次大的事件都有融道的參與，包括這個(gè)行業(yè)一共舉辦了4次的論壇，都是融道來召集行業(yè)內(nèi)的人士舉辦的，這個(gè)行業(yè)每年的研究報(bào)告、數(shù)據(jù)、商業(yè)模式、運(yùn)營模式、研發(fā)模式，這個(gè)基本上都是我們公司來發(fā)表的，包括這個(gè)行業(yè)唯一的一本書也是融道來出的。
融道中國執(zhí)行總裁鄭展：“商業(yè)地產(chǎn)的未來是玩出來的”
我們始終在做第一，首先我們是第一家引進(jìn)兒童職業(yè)體驗(yàn)館，我們從2007年開始做，我們的數(shù)量是最多的，我們占的市場份額是第二名的4倍。我們的人數(shù)也是最多的。我們從2007年開始兒童職業(yè)體驗(yàn)館開始，我所負(fù)責(zé)的這個(gè)板塊已經(jīng)開始裂變，現(xiàn)在已經(jīng)裂變成三個(gè)大的板塊，一個(gè)是以兒童職業(yè)體驗(yàn)為主的商業(yè)和衍生品部分，第二個(gè)是兒童主題公園的部分，包括一部分的兒童商業(yè)，第三個(gè)部分是我們今年剛剛成立的公司，位于重慶，是中國首家兒童產(chǎn)業(yè)城，它一共有2988畝地。大家可能會(huì)質(zhì)疑說，你們拿的這些地可能是在郊區(qū)，其實(shí)我們這個(gè)項(xiàng)目就在重慶九龍坡區(qū)的主城。
我今天從兒童產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇或者是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇出發(fā)。首先看這幾個(gè)數(shù)據(jù)：
第一，中國現(xiàn)在正在經(jīng)歷第四波嬰兒潮，這個(gè)第四波嬰兒潮怎么界定呢?應(yīng)該是從2007年開始起，那個(gè)時(shí)候的小孩子出生比例非常高，80后已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)生育高峰。什么時(shí)間結(jié)束呢?應(yīng)該是在2028年結(jié)束，也就是說從0歲出生，他要成長14年時(shí)間，0歲出生率最高的是在什么時(shí)間點(diǎn)呢?應(yīng)該是在2015年，這是第一個(gè)大的行業(yè)的背景?，F(xiàn)在0—14歲的兒童比例已經(jīng)占到總?cè)丝诘?8.6%。
第二，十八屆三中全會(huì)剛剛放開了單獨(dú)二胎的政策。2013年單獨(dú)二胎的育齡婦女是1200萬，有人預(yù)言說大概3年左右的時(shí)間，0歲兒童的比例激增800萬，我覺得可能還不止。有些人符合單獨(dú)二胎的政策他在生，有些人不符合，他可能生的比例也很高。
第三，是兒童消費(fèi)市場規(guī)模超2萬億。這個(gè)有幾個(gè)數(shù)據(jù)來證明，中國目前為止已經(jīng)有31家兒童上市的企業(yè)，這31家?guī)缀醵际窃趮雰撼睍r(shí)期產(chǎn)生的，還有一個(gè)，2007年的時(shí)候，兒童占家庭總支出的比例大概是26%，去年我們看數(shù)據(jù)，它已經(jīng)超過了33%，也就是說兒童占家庭支出的結(jié)構(gòu)，這個(gè)比例是非?？鋸埖?，大家也可以想象一下，前幾年兒童的業(yè)態(tài)幾乎很少進(jìn)購物中心，因?yàn)樗脑u(píng)效、承租性都不是很好，現(xiàn)在看兒童的產(chǎn)業(yè)、兒童的業(yè)態(tài)全部都進(jìn)入到購物中心里面了。
我們的項(xiàng)目大部分在購物中心里面，我們接觸商業(yè)地產(chǎn)很多年，每年也會(huì)看一兩個(gè)物業(yè)。我們也總結(jié)了一下，現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)，我們認(rèn)為的一些問題和存在的機(jī)遇。第一是電商沖擊，這個(gè)大家都講得很多了，我覺得電商沖擊帶來的是業(yè)態(tài)的演變。第二個(gè)是家庭群體成為重度消費(fèi)群體。我們這兩年每年都在做這樣的市調(diào)，我們也看了一下其它的咨詢公司的報(bào)告。一線跟二線城市我們手里的數(shù)據(jù)是這樣的，家庭群體（兩口之家）逛商場的比例不到30%，而三口之家占到了47%，占到總?cè)巳旱囊话耄@是很夸張的。再有一個(gè)，商業(yè)地產(chǎn)超量，我不知道它會(huì)不會(huì)成為將來商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)死結(jié)，它的數(shù)量在超量，體量也在超量，我覺得未來會(huì)帶來非常惡劣的同質(zhì)化競爭。開發(fā)商在前一段地產(chǎn)開發(fā)，住宅這一部分財(cái)務(wù)已經(jīng)平衡了，甚至有的已經(jīng)盈利了，購物中心這一塊他可能作為一個(gè)附屬，這時(shí)候他可以盈利，也可以不盈利，這樣的話，未來可能會(huì)出現(xiàn)大量的商業(yè)地產(chǎn)關(guān)門的情況，所以我們也很擔(dān)心，我們在選商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，我們也看地段、硬件、停車位等等，我們也看它的定位，它的定位是否足夠清晰，同時(shí)他的運(yùn)營條件是否夠充分。
融道中國執(zhí)行總裁鄭展：“商業(yè)地產(chǎn)的未來是玩出來的”
從我們的角度來講，如何把現(xiàn)有的購物中心變好?變好的前提就是看現(xiàn)在的需求，從我自己本身的需求來講就是，玩已經(jīng)成為一個(gè)強(qiáng)需求，如果能把玩的問題解決好，那么體驗(yàn)式消費(fèi)的商業(yè)就形成了。
我今天所有的話題都圍繞著玩來做，首先看看兒童節(jié)怎么玩，我叫三個(gè)玩，一個(gè)是玩真的，玩真實(shí)的角色、任務(wù)及環(huán)境，第二個(gè)是玩腔調(diào)，玩是要有腔調(diào)的，沒有腔調(diào)是沒有意思的。玩什么腔調(diào)?玩范兒，我們叫玩范兒。第三個(gè)是玩攻略，人什么時(shí)間最認(rèn)真?其實(shí)玩的時(shí)候是最認(rèn)真的，那么玩就一定要有攻略，沒有攻略的玩是不可持續(xù)的。
我們來分解一下，看看我們現(xiàn)在的體驗(yàn)館獨(dú)特的體驗(yàn)方式，舉個(gè)例子，這個(gè)地方發(fā)生火災(zāi)了，體驗(yàn)館里會(huì)有人報(bào)警，說這個(gè)地方發(fā)生火災(zāi)了，然后消防員接警，警察出警，把封鎖線拉上，疏散群眾，然后是消防員救火，然后拉響警報(bào)。然后是醫(yī)生抬著擔(dān)架去救人，之后是電視臺(tái)的人去報(bào)道這個(gè)地方發(fā)生了火災(zāi)，可能是什么原因發(fā)生的，可能有人縱火或者什么其它的原因，這個(gè)地方正在搶救，傷亡人數(shù)怎么樣，再往下依此類推，我們現(xiàn)在的體驗(yàn)館都是這樣做的，它是一個(gè)真實(shí)事件的虛擬化的體驗(yàn)，這是我們叫玩真的。
第二個(gè)是玩腔調(diào)。玩腔調(diào)怎么玩呢?我們有一個(gè)成長灣，它的英文名字叫UP.1。它是一個(gè)美國范的兒童職業(yè)體驗(yàn)館。為什么是美國范的呢?我們知道現(xiàn)在的兒童體驗(yàn)館也有一定的同質(zhì)化，他們的品牌形象、品牌訴求和定位都有些模糊，所以我們通過一系列的調(diào)研，鎖定了這樣一個(gè)美國范的兒童職業(yè)體驗(yàn)館。玩腔調(diào)，這些里面都有哪些腔調(diào)呢?有非常多的腔調(diào)，我們的場景都是美國范的，進(jìn)去以后就像進(jìn)了一個(gè)美國城一樣，我們的道具、任務(wù)、雕塑小品，包括我們的雙語環(huán)境、主題曲，都是非常美國化的，包括我們的吉祥物，大家一看就是非常美國范的概念，包括我們的場館，都是非常美國范的。
第三個(gè)是玩攻略。可能有些人對(duì)體驗(yàn)城不太了解，我們現(xiàn)在做了一些調(diào)研，就是基于開館一年以上的場館做的調(diào)研，一年以上的場館，有將近30%的玩家都已經(jīng)是職業(yè)玩家，他們都已經(jīng)開始研究攻略了，這個(gè)攻略是什么概念?比如說每次挑選什么樣的職業(yè)，做什么樣的任務(wù)，每次積什么樣的分值，還有接下來有什么樣的大型的任務(wù)和活動(dòng)，我們這里面，我們把它稱之為成長認(rèn)證系統(tǒng)。成長認(rèn)證系統(tǒng)是個(gè)什么概念呢?就是把所有的職業(yè)對(duì)應(yīng)兒童的相關(guān)的社會(huì)化的能力，這些能力包含溝通能力、表達(dá)能力、應(yīng)急避險(xiǎn)能力、自信能力、勇氣能力等等，包括愛的回報(bào)能力。我們針對(duì)這些部分，分散到每一個(gè)職業(yè)當(dāng)中去，當(dāng)小孩子體驗(yàn)了某一個(gè)職業(yè)或某幾個(gè)職業(yè)之后，他就積累了一個(gè)能力，這樣他下次再來玩的時(shí)候，他的職位，他所得到的虛擬貨幣的工資，包括他的稱號(hào)，每次都不一樣，而且他每次所要擔(dān)當(dāng)任務(wù)的角色跟要在這個(gè)任務(wù)角色中所要達(dá)成的目標(biāo)都是不一樣的，從我們的角度來講叫成長任務(wù)系統(tǒng)，當(dāng)然它也是有一套非常強(qiáng)大的系統(tǒng)在支撐它來實(shí)現(xiàn)的。
融道中國執(zhí)行總裁鄭展：“商業(yè)地產(chǎn)的未來是玩出來的”
那么我們看看我們的兒童產(chǎn)業(yè)城該怎么玩。兒童產(chǎn)業(yè)城分了四個(gè)大的板塊，簡單來講，我們叫做線上、線下、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)，我們這個(gè)兒童產(chǎn)業(yè)城有1300畝的主題公園，我們要打造的不是重游藝的體驗(yàn)公園，我們是重體驗(yàn)為主，大型的游藝設(shè)備為輔的主題公園，我們線下有一個(gè)大型的主題公園，我們要在線上建一個(gè)兒童虛擬的游戲社區(qū)，當(dāng)我線上有什么，線下就有什么，當(dāng)我線上、線下互動(dòng)的時(shí)候，我的粘性就非常強(qiáng)了，另外我的消費(fèi)半徑也拉長了，再一個(gè)，當(dāng)我的會(huì)員系統(tǒng)、積分系統(tǒng)打通之后，我線上就可以集聚巨大的人氣，再加上把全國的體驗(yàn)館的數(shù)據(jù)融合在一起，這就可以形成一個(gè)巨大的線上的兒童游戲的社區(qū)，當(dāng)然我們前期都是推的比較益智的游戲社區(qū)。這樣相當(dāng)于我的主題公園是一個(gè)人流發(fā)動(dòng)機(jī)的作用，同時(shí)我的線下還有一個(gè)兒童商品貿(mào)易城，線下有30多萬方的兒童商品貿(mào)易城，同時(shí)我在線上可以做一個(gè)B2C的商店，這樣它不僅做重慶和西南的生意，它可以做全國的生意，這里面我只需要做好我的呼叫中心和支付系統(tǒng)。當(dāng)我有了巨大的人流和消費(fèi)市場的時(shí)候，我整個(gè)產(chǎn)業(yè)城就盤活了。這樣我的生態(tài)鏈的閉合狀態(tài)就形成了，這也是目前為止我們認(rèn)為兒童產(chǎn)業(yè)做到這個(gè)層面是很大的一件事情。
我們通過各種各樣的方式，把玩的理念、玩的精髓打造出來。最后預(yù)祝各位商業(yè)地產(chǎn)越玩越遠(yuǎn)，謝謝大家。
