前沿合理的選址：商業(yè)經(jīng)營最注重的是“地氣”“人氣”，這并非迷信，“地氣”主要是看這個(gè)地方有沒有商業(yè)氛圍，這種商業(yè)氛圍對我們所經(jīng)營的商品合不合適，“人氣”主要是指我們經(jīng)營的地方有沒有顧客流，這些顧客是否有購買我們商品的心理動(dòng)機(jī)，也就是我們所提到的目標(biāo)消費(fèi)群體。
那么我們所謂要求的商業(yè)氛圍具體包括哪些方面？
酒店、行政中心、金融中心、企事業(yè)單位周圍、菜市場、農(nóng)貿(mào)市場、服裝批發(fā)市場等，前面四類屬于我們合適的商業(yè)圈，后面三項(xiàng)不是我們的商業(yè)圈，故不予考慮。為何選擇前四者？“人氣”因素會(huì)給我們答案，目標(biāo)消費(fèi)群體：“富貴”人家，非富即貴，要么當(dāng)官的，要么有錢人。周圍的消費(fèi)環(huán)境要有這些人的存在，如：人流量、周邊商家生意狀況了解。
茶葉非大眾消費(fèi)品，除產(chǎn)茶區(qū)，全國大部分地區(qū)還并非以茶為必須品，目前還不是。茶除了它的飲用保健功能，還能體現(xiàn)它的文化藝術(shù)價(jià)值，它能使人清心、雅凈、回歸自然――
茶葉店的選擇要根據(jù)茶葉的特性，歸納起來一般有以下幾個(gè)選址標(biāo)準(zhǔn):
1、 繁華商業(yè)中心：這些地區(qū)商業(yè)氛圍濃，客流量大，購物層次復(fù)雜，購買頻率高，消費(fèi)者大多有較強(qiáng)的求質(zhì)、求好、求美的特點(diǎn)，但房價(jià)或租金的費(fèi)用比較高，競爭尤為激烈，所以進(jìn)入前須經(jīng)仔細(xì)考慮，分析自己的人力、財(cái)力、物力是否具備，如若有條件，進(jìn)軍“商業(yè)中心”當(dāng)然正確，何謂搶占“制高點(diǎn)”呢！但實(shí)力不具備，千萬不能冒然行事，這些地方要求茶葉品位高一些，要注意品牌、名茶品種要豐富，與茶葉有關(guān)的茶具、茶書要配套，如紫砂、瓷器、玻璃茶具等。
2、 賓館、酒店、飯店群附近：賓館、酒店、飯店是商旅居住的地方，他們大多不帶茶葉，隨時(shí)購買，而且，為了走親訪友，捎一點(diǎn)茶葉，顯得雅而不俗，飯店也要用茶，“客來泡茶”是中國人的傳統(tǒng)禮節(jié)。賓館飯店旁開茶店，是比較劃得來的，這些地方往往存在較多的游客、散客、送禮人群居多。房租不宜過高，同時(shí)還可以租用賓館飯店的經(jīng)營大廳，從提高格調(diào)并可以與茶藝結(jié)合起來。
3、 交通大道：這些地方人口流動(dòng)量大，主要是能吸引顧客，所以這些地方注重茶店的外部吸引力，品種要新穎，價(jià)格要優(yōu)惠，適合一些字號(hào)較老的，無形資產(chǎn)較大的客商進(jìn)入，剛剛?cè)腴T的客商最好不要盲目開立茶店。
4、 居民區(qū)：茶葉是居民消費(fèi)的必需品，選擇居民區(qū)一般風(fēng)險(xiǎn)較小，但同時(shí)針對不同居民層次茶店經(jīng)營風(fēng)格也不盡相同。
a、 老區(qū)：這些居民區(qū)帶有古樸的中國特色，有勤勞、簡樸的美德，茶葉不能過于高檔，偏向于中低檔，追求利潤要低，營業(yè)員要靈活，注重人緣，茶葉質(zhì)量一定要穩(wěn)定，信譽(yù)要好。
b、 新區(qū)：這類居民消費(fèi)較超前，且物質(zhì)財(cái)富和精神文明相對提高，要求經(jīng)營者茶葉品種檔次略微偏高一些，品種豐富一些，新品種要多上，跟上茶葉品種的新潮流。
c、 高檔社區(qū)：這類人群是改革開放先富起來的人，他們生活水平高、節(jié)奏快，這個(gè)地段開茶葉店，品位應(yīng)偏高一點(diǎn)，價(jià)格也應(yīng)高一點(diǎn)，要求營業(yè)員素質(zhì)更佳，包裝應(yīng)精致，茶葉包裝時(shí)速度要快，同時(shí)可多上一些高檔
禮品、高檔茶具，營業(yè)時(shí)間放長一些。
d、 行業(yè)住區(qū)：現(xiàn)在有些城市，形成一種行業(yè)區(qū)，如離退休老干部區(qū)、教師區(qū)、明星區(qū)。茶葉經(jīng)營者要根據(jù)不同人群的特性，采取不同的經(jīng)營風(fēng)格。
e.集貿(mào)市場，這些地方客流量大，但消費(fèi)者的都是購物好手，要求
茶業(yè)價(jià)格實(shí)惠，需要經(jīng)常采取促銷來促進(jìn)銷售
f.學(xué)校附近，主要是以知識(shí)分子為主要顧客，門面不要過于豪華，品種要豐富，標(biāo)價(jià)要偏低，營業(yè)員茶業(yè)知識(shí)要豐富
其它地方，如旅游景點(diǎn)，不適宜大規(guī)模經(jīng)營，適當(dāng)經(jīng)營一些紀(jì)念性的包裝茶。
高檔茶葉
專賣店的選址：由于鐵觀音在絕大多數(shù)區(qū)域處高端消費(fèi)品或奢侈品類型，而且其產(chǎn)品的特性消費(fèi)者多為高端消費(fèi)人群及重復(fù)消費(fèi)人群。故在選址方面必須重點(diǎn)考慮以下四點(diǎn)因素：
1）停車位：店面外圍必須具備足夠的停車空間，因高端消費(fèi)人群多以架車為代步工具，因此方便、充足的停車位可以為消費(fèi)者帶來便利。反之，一但消費(fèi)者在消費(fèi)的過程讓其產(chǎn)生繁瑣感或不方便的情緒，消費(fèi)者將產(chǎn)生反感情緒及抵觸心理，從而流失客戶。
2）影響力商圈，高端人群關(guān)注區(qū)域：由于鐵觀音消費(fèi)者多為高端人群，其關(guān)注點(diǎn)多為高端消費(fèi)商圈（如：高檔酒樓、高檔娛樂場所、高檔住宅區(qū)、高檔寫字樓宇等）將店面選擇在該區(qū)域，是高端人群經(jīng)常性出入的地方，有利于得到目標(biāo)群體的間接關(guān)注，形成品牌印象，從而產(chǎn)生消費(fèi)意向。選擇有明顯廣告牌位置的店面
3） 茶葉品牌店商圈鏈：所謂的茶葉品牌店商圈鏈所指的是各大茶葉品牌（如：天福、吳裕泰或當(dāng)?shù)刂枞~品牌店等）聚集區(qū)域，其已形成較為完善高端茶葉消費(fèi)區(qū)域，而非已批發(fā)中低段茶品為主的茶城。該類區(qū)域特點(diǎn)在于品牌茶葉已形成專業(yè)消費(fèi)商圈，消費(fèi)較為成熟，目標(biāo)群體準(zhǔn)確。
4）選擇有明顯廣告牌位置的店面。
從城市大小來講解：小城市開大店，搶占第一原則人們往往容易記住世界上最高的山，很少有人會(huì)對第二高的山記憶深刻。“第一原則”在營銷中無處不在，如購買去屑洗發(fā)水會(huì)立刻想到“海飛絲”，這是因?yàn)楹ｏw絲在進(jìn)入中國市場時(shí)，第一個(gè)推出去屑的概念。又如談到“九牧王”，就會(huì)想到“專業(yè)西褲”，這都是“第一原則”與品牌定位緊密結(jié)合的成功案例。
而相對于大城市品牌的日漸飽和，小城市會(huì)成為未來重要的爭奪位置。根據(jù)第一原則，在國外品牌進(jìn)入小城市之前，如果能夠把握機(jī)會(huì)，把店鋪開在小城市，就等于穩(wěn)健邁出決勝終端的第一步。同時(shí)，小城市具有租金優(yōu)勢，在投入額不變的情況下，小城市開店，店鋪面積更大，一能直觀有效地集中顧客的注意力，吸引顧客光臨；二是入口也相對寬，顧客容易進(jìn)入店內(nèi)，并且能夠較多滯留顧客，成交的機(jī)會(huì)就越大。當(dāng)然，小城市開大店還應(yīng)該考慮與城市的規(guī)格相協(xié)調(diào)。
案例：上世紀(jì)90年代，定價(jià)在四五千元的“觀奇洋服”是烏魯木齊消費(fèi)者心目中最高檔的
西服品牌，在當(dāng)?shù)刈罘比A的街道中山路上有一個(gè)鋪位；曾經(jīng)有一段時(shí)間店鋪被圍擋住，進(jìn)行
裝修，而當(dāng)裝修完畢拉開圍擋后，消費(fèi)者看到熟悉的高檔
男裝“觀奇洋服”變?yōu)槟吧摹皥?bào)喜鳥”，不為人熟知的“報(bào)喜鳥”的店面甚至比“觀奇洋服”還要大，來勢洶洶、裝修到位、場面宏大。這時(shí)，“報(bào)喜烏”占領(lǐng)了在消費(fèi)者心目最好位置品牌的店鋪，瞬間這只鳥也以高檔品牌的形象飛進(jìn)了人們心里?！皥?bào)喜鳥”以小城市開大店、搶占第一原則贏得了烏魯木齊高檔男裝市場。
大城市開旗艦店或多開店小城市開大店，搶占第一原則為店鋪運(yùn)營提出了新的思路，而在大城市中的選址和開店應(yīng)該運(yùn)用怎樣的戰(zhàn)術(shù)呢7那就是大城市開旗艦店或多開店。同一品牌在同一條步行街一口氣開5、6家店是現(xiàn)在比較流行的做法，這樣的案例不勝枚舉：石家莊的中山路有六家“真維斯”店鋪，天津?yàn)I江道有五家“應(yīng)大”專賣店，“耐克”在長春最旺的一條街有四家店，貴陽的一條街150米之內(nèi)有兩家“肯德基”……
大城市多開店針對了大城市的特點(diǎn)和消費(fèi)者的購物心理：大城市店多，信息豐富，消費(fèi)者喜歡比較同類服裝后再進(jìn)行購買。同一品牌在一條街上連開幾家店，就形成了品牌的“大造勢”，強(qiáng)化了品牌在消費(fèi)者心目中的印象，增加成交的機(jī)率。常見的多開店的方式，以位置錯(cuò)落、互相呼應(yīng)為宜。
租店面應(yīng)注意的問題杜絕二手房東――在租店面的時(shí)候，盡可能找到店面的原始所有人簽約；因?yàn)榻?jīng)過層層轉(zhuǎn)手的店面，無論在費(fèi)用上還是以后的續(xù)約問題，都會(huì)有較大的隱患。
不要貪圖便宜的房租――如果原店主開出明顯低于正常市價(jià)的房租，那么你也要小心了，或許是店面的產(chǎn)權(quán)，或者店面的債務(wù)有問題，不宜就是短期內(nèi)拆遷的可能性也要考慮。著眼于今天和明天，重點(diǎn)考察是否與城市規(guī)劃發(fā)展相符合，是否會(huì)出現(xiàn)市政動(dòng)遷和周圍人口動(dòng)遷，是否會(huì)進(jìn)入城市規(guī)劃中的紅線范圍。進(jìn)入紅線的，堅(jiān)決不碰；老化的商圈，堅(jiān)決不設(shè)點(diǎn)。有發(fā)展前途的商街和商圈，可以進(jìn)駐。
要注意店鋪所在街道的特點(diǎn)和街道客流的方向與分類 ，一條街道會(huì)因?yàn)榻煌l件、歷史文化、所處位置不同，而形成自己的不同特點(diǎn)
面北朝南，成功一半；把握右手，成功在手，小店的朝向也非常重要。如果店面的朝向是南方或者西方，那么在整個(gè)半年的夏季里，火辣辣的陽光會(huì)幫你趕走所有的客人（室內(nèi)步行街當(dāng)別論）；在人流方向上，最好在人流來向的右手邊。因?yàn)橹袊煌ㄒ?guī)則的原因，大多數(shù)逛街的人會(huì)走在自己朝向的右手邊；很多大型賣場的進(jìn)口方向右手邊的貨架陳列費(fèi)高于左手邊就是如此.
慎租過堂店――所謂過堂店是指店面門口部分直達(dá)門尾，形成一個(gè)通道的店面；這樣的店面往往會(huì)補(bǔ)充顧客認(rèn)為是一個(gè)通道，而忽視了店內(nèi)陳列的貨品；另外，過往的行人太多，不僅影響了正常顧客的選購，還給營業(yè)員介紹貨品帶來比較大的干擾，影響營業(yè)業(yè)績；再次，容易造成貨品的丟失，造成營業(yè)外損失。
不要在經(jīng)常打折店面周邊做生意――如果你的小店經(jīng)營的是比較有品位的產(chǎn)品，切記千萬不可與經(jīng)常打折的店面為鄰（某些
休閑服飾專賣店、女性
飲品店、一元店等類似店面）。人以群分，消費(fèi)氛圍也是如此，一旦在打折店面地段形成氣候，再好的貨品也難免受到牽連。
總之，終端店鋪選址是一項(xiàng)系統(tǒng)而縝密的工程，宏觀上區(qū)域經(jīng)濟(jì)、收入水平、居住區(qū)規(guī)劃、導(dǎo)入人口質(zhì)量等發(fā)展趨勢都應(yīng)是考慮的因素。此外店鋪所在道路的性格、店鋪的構(gòu)型都是“旺”鋪的構(gòu)成條件，應(yīng)綜合考量，切不可盲目投資。
